all-progress-takes-place-outside-the-comfort-zone
01Ноябрь

В яких випадках банк може отримати право власності на предмет іпотеки без торгів

Закон України «Про іпотеку» регламентує питання звернення стягнення на предмет іпотеки. Найчастіше у разі порушення зобов’язань боржником банки йдуть шляхом судового захисту своїх прав та звертають стягнення на предмет іпотеки з правом продажу його третім особам. Раніше суди місцевої та апеляційної інстанції виходили з того, що право іпотекодержателя на задоволення своїх вимог, забезпечених іпотекою шляхом набуття права власності на предмет іпотеки (стаття 37 Закону «Про іпотеку») – це позасудовий спосіб захисту прав кредитора та, виходячи з цього, відмовляли в задоволені позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за Банком. Проте, ВС України в Постанові від 28 вересня 2016 р. у справі №6-1243цс16 (http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/2B4B7AE4AF64E3E3C2258043002B9874) встановив, що суди нижчих інстанцій підтвердили факт наявності заборгованості у боржника та права Банку звернути стягнення на предмет іпотеки, та зазначив наступне.

Відповідно до пункту 11 договору іпотеки звернення стягнення на заставлене за цим договором майно здійснюється на розсуд іпотекодержателя: або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пункті 12.3.1 цього договору задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов’язання за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У частині першій статті 36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

При цьому згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульоване статтею 39 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачено лише у статтях 335 та 376 ЦК України. В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті 328 цього Кодексу).

Стаття 392 ЦК України, у якій ідеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Отже, аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, забезпечених іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий — на підставі рішення суду та два позасудових — на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що умови договору відповідачка не виконувала, кредит не погасила, в зв’язку з чим утворилася заборгованість, а положеннями іпотечного договору передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Виходячи з цього, суд встановив, що «іпотечне застереження» є достатньою підставою для захисту порушених прав кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою, що і було зроблено судами, хоча і з деякими порушеннями.

Таким чином,  виходячи з норми статті 16 Цивільного кодексу України, сторони в договорі можуть самостійно передбачити спосіб захисту своїх прав. А іпотечне застереження, передбачене в договорі і є визначений сторонами спосіб захисту прав, а отже позови Кредитора про визнання права власності на предмет іпотеки за собою підлягають задоволенню, за умови наявності підстав.